本篇文章访问了从2022年起开始当起房东，在东京都内拥有6户大楼物件出租的A先生（化名）根据他的经验来看看究竟如何挑选出租物件才不踩雷购房时又有哪些层面必须确认、如何判断才不会买到令自己后悔的投资物件呢？。

挑选物件的首要条件：「地点」是关键■ 第1户和第2户的大楼投资失败后，才认真研究了关于投资房产的知识，目前手上才慢慢持有6套物件Ａ先生主要投资「中古屋」，瞄准的是「可安稳收租」而非「靠转手赚差价」这两种是完全不同的房地产投资思维和方式。

以稳定收租的思维来挑选物件，基本上首选东京23区的物件地点在主干道沿线人流多的地方、离商店街近或是有学生、企业员工的居住需求的地区能确保人流以及租赁需求不会中断的地点以这样的思维来挑选，就算有人退租，也能很快找到下一个租客。

如果是屋龄超过30~35年的物件，则会以未来是否有可能重建的思路来判断。A先生通常会避开位于住宅街深处，位置偏远的物件。

挑选物件需从租客的角度出发如果你是租客，你会想住在这样的房子里吗？例如，必须绕进小巷、难找的物件、位在住宅区深处的物件等等，这些都不受租客欢迎相反从车站出来能很快到达的物件通常都很受欢迎这类型的物件搬家时也比较方便。

当然有些位置比较偏或是状况不是很好的物件，若当地的容积率限制放宽，未来可能会被建商相中重建这也是其中一个出路比起短期的买卖，长期的经营和稳定收租更符合A先生的规划■ 地点好、周围生活机能强是关键A先生并不是房地产专家，因此也不能断言「这个地段一定火」、「这个区域好」，但根据经验

「离车站近绝对是优势」A先生主要投资面向单身族群的出租屋，因此便利性绝对是关键例如离车站近、附近有商店街或是24小时营业的超市等，构成生活便利条件的要素是重点有一句话说：「以东京23区来看，如果离最近的车站徒步超过10分钟，那已经算是『乡下』了」。

因此，A先生基本上以「距离最近的车站徒歩7〜8分钟以内」为标准挑选物件此外，单身租房族多半是来东京工作的，因此从自家附近车站搭车15分钟以内可到达主要车站，例如新宿站、涩谷站、池袋站等大站，对于工作的人来说更有吸引力。

这类物件出租状况也比较稳定■ 除了地点，其他综合条件也需纳入考量除了地点，A先生也相当重视物件的管理是否到位，这会影响长期的经营A先生筛选物件是采用「扣分制」，将不好的部分一一挑出例如「这个物件10年之后可能没人会想租吧？」、「这个物件离车站有点远」、「这个地点太偏远了」之类，把不好的部分挑出来，一项一项扣分，最后留下综合表现比较好的选项。

举例，虽然这个物件的租金和投报率算起来不错但如果附近有条件更好的选项，租客可能就不会选这个物件了这样的物件A先生就不会选，最终留下的是扣分较少的物件此外，务必要确认重要事项调查报告，其中要特别注意「修缮积立金」的部分，这会影响房东接下来的收支和最终收益。

「可能影响收益的风险因素」是什么？■ 公共设备也有可能影响出租率A先生认为物件的公用区和公共设备也会影响物件的出租率特别是「宅配箱」更被A先生视为现代生活的必备目前虽然政府鼓励管理公司协助设置宅配箱，但因为有民众担心安全问题，因此推广并不顺利，特别是许多房龄高的中古屋多半没有宅配箱。

但A先生认为「宅配箱」是未来的趋势。接下来设置宅配箱的住宅会逐步增加。未来，宅配箱不在只是一个加分项而是必备。

防盗监视器也是必备如果有公寓没有设置监视器反而会被认为「这个管理公司也太不上心了！居然连监视器都没有装？」装设监视器的场所也要考虑，有些物件只有公寓的大门口有装，其他公共区域，例如垃圾收集场或是停脚踏车的地方则没有。

这有可能引起住户抱怨，身为投资人也要考虑到■ 如果发现管理公司态度消极、松懈，这样的物件最好别碰如果总会（房屋持有人与管理公司的定期会议）的会议记录中发现「提案都被否决」、「提案很难通过」就表示管理公司的营运态度松懈、消极，这样的物件建议也不要买。

例如，以长远来看，有时不得不提高管理费，若发现管理公司将长期修缮计划、管理费、修缮积立金等会影响物件长期维护的提案全都否决，说明管理公司没有确实尽到管理的责任，态度消极，这很可能会影响物件的品质以及未来的长期经营。

■ 除了刚开始投资的两户物件，还有其他「失败」或「引起纠纷」的投资经验吗？虽然目前没有其他特别不好的状况发生但现在手上的一户出租房，租客已经持续住了20年，接下来退租的时候，谁也不知道连续租了20年的房子状态会是怎样。

如果保持得好倒没什么问题，若保持得不好，那原状恢复的费用就很可观了如果说房间的状况很差，身为房东可能要支出数百万日圆来修复，这就会严重影响到收支因此，身为房东对于「长期租赁」可能产生的风险也不可小觑■ 投入房地产经营后，收获最大的是什么？

除了安定的租金收益之外，我会定期参加总会，也加入了理事会因此结识许多在房地产相关领域工作或与我有相同经验的人大家都是愿意花时间琢磨房地产经营的人，这对我来说获益良多对房东们来说能够结识有相同经历的人，对于不动产（管理公司）来说也能直接与房东交流。

能够与日常生活没什么接点的人相识，也是一种很好的人际拓展■ 考虑过将来要如何处理手上的物件吗？我并没有抱着绝对不卖的心态，当然我也知道对于不是投资专家的我来说，要靠买卖房地产来赚钱是很难的靠买卖房地产赚钱需要更多经验、知识储备以及更雄厚的资金，不是随便能涉足的领域。

当然会想着在房价升高时卖出，不过如果只是抱着「5年内价格涨了就卖掉」这种心态投入房地产投资，对于一般人来说太冒险因此不会这样做对我而言，基本上还是以收租打造稳定的收益，老老实实的经营才比较符合自己的处事风格。

■ 为何决定要考取证照？我目前正在准备考取「宅建士」、「租赁不动产经营管理士」、「大楼管理士」以及「管理业务主任者」4项证照自从加入管委会和理事会之后，需要与管理公司沟通、处理建物、租赁的相关事宜，包含租赁契约业务甚至决定是否修改租金等，这些都让我意识到需要更多专业知识。

■ 对于那些考虑投身房地产投资事业的人，有什么建议？建议先从单间（一户）的规模开始尝试，这个规模就算失败了，还有挽回的余地至少经营1年左右，让自己熟悉如何处理收支、税金等的整个过程之后，再评估是否适合自己是否能继续下去。

可能在一开始就会遇到很困难的情况也说不定一开始建议不要过于追求投报率，而是踏实谨慎的好如今物价不断上涨，因为房价高而不敢去做决定或采取相应的行动是不行的未来物价只会愈来愈高，房价也是，因此要保持敏锐度，该行动就要行动而不能一直等待导致错过时机。

增加投资和房地产的专业知识和技能也很重要……房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，。

不做市场的「韭菜」把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！以上图片截自于网络如有侵权请联系删除